CRÉDITO HIPOTECARIO BANCARIO
Los bancos anuncian hipotecas «desde 8.80 %», pero la tasa con la que de verdad se compara —la del comparador oficial de la CONDUSEF, con la misma metodología para todos— va del 10.5 % al 14 % anual, con un CAT de 12.6 % a 16.3 % y un enganche mínimo del 10 % en casi todos. Es la diferencia entre la mensualidad que te imaginas y la que te van a cobrar.
Es la única vía para quien no cotiza en ningún organismo, y la más rápida de todas. A cambio es la más cara: aquí tu tasa la decide tu buró, no tu sueldo, así que a menor ingreso NO hay mejor tasa —al revés que en Infonavit—. Y pide enganche de verdad.
Datos verificados el 22 de septiembre de 2026 en 3 fuentes oficiales, con enlace y fecha al final de la página.
CRÉDITO HIPOTECARIO BANCARIO EN CUATRO NÚMEROS
- TE PRESTA HASTA
- Lo define tu ingreso comprobable y el avalúo, no un tope del productoMandan dos límites y gana el menor: que la mensualidad quepa en tu ingreso, y que el banco no financie más del porcentaje de la casa que le corresponde según el enganche.
- TASA DE INTERÉS
- 10.5 % a 14 % anual fija (tasa comparable de la CONDUSEF)No es la que anuncian. Los bancos publican «desde 8.80 %», «desde 9.15 %», y esa cifra es para el mejor perfil posible con todos los productos contratados. La tabla de abajo enseña las dos, banco por banco.
- PLAZO
- Hasta 20 años en los productos comparadosHSBC llega a 25 años, pero solo si lo combinas con Infonavit o Cofinavit.
- ENGANCHE
- 10 % del valor de la casa en casi todosHay un esquema al 5 % (con la tasa más alta de la tabla) y uno al 20 %. Varios bancos anuncian financiar hasta el 95 %, pero eso parece ser solo vinculando Infonavit o Cofinavit, y ninguna fuente lo aclara de forma tajante para una compra simple.
Cómo se calcula el monto: el banco toma tu ingreso mensual comprobable, calcula cuánta mensualidad cabe ahí (alrededor del 30 %), y ve qué monto financia esa mensualidad a su tasa y su plazo. Después aplica el aforo: si pide 10 % de enganche, financia como mucho el 90 % del avalúo.
CUÁNTO PRESTA UN BANCO SEGÚN TU INGRESO COMPROBABLE
A 20 años, con las tasas de 11 bancos que verificamos (10.5 % a 14 % anual fija). El rango es real: el mismo ingreso da montos distintos según el banco. La mensualidad se topa en el 30 % de tu ingreso comprobable.
| Ingreso mensual comprobable | Te prestan entre | Mensualidad aprox. |
|---|---|---|
| $15,000 | $361,000 y $450,000 | $4,489 a $4,499 |
| $20,000 | $482,000 y $600,000 | $5,990 a $5,998 |
| $25,000 | $603,000 y $751,000 | $7,492 a $7,499 |
| $30,000 | $723,000 y $901,000 | $8,991 a $8,998 |
| $40,000 | $965,000 y $1,201,000 | $11,989 a $12,000 |
| $50,000 | $1,206,000 y $1,502,000 | $14,990 a $14,999 |
| $70,000 | $1,688,000 y $2,103,000 | $20,990 a $20,997 |
| $100,000 | $2,412,000 y $3,004,000 | $29,990 a $29,998 |
Tasas consultadas el 22 de septiembre de 2026. No incluye seguros de vida y daños, comisión por apertura ni gastos de escrituración; el CAT de cada banco los suma y por eso siempre es mayor que la tasa. Tu monto real depende además de tu buró de crédito, de tu antigüedad laboral y del avalúo.
BANCO POR BANCO
| Banco y producto | Tasa que anuncia | Tasa comparable | CAT | Enganche mínimo | Plazo máximo |
|---|---|---|---|---|---|
| Santander — Hipoteca Verde | 9.9 %+0.60 pts | 10.5 % | 12.7 % | 10 % | 20 años |
| Scotiabank — Hipoteca Green | 10.5 % | 10.5 % | 12.6 % | 20 % | 20 años |
| HSBC — Hipoteca Full (pagos bajos) | 9.65 %+0.95 pts | 10.6 % | 12.6 % | 10 % | 20 años |
| HSBC — Hipoteca Full (pago fijo) | 9.65 %+0.95 pts | 10.6 % | 12.7 % | 10 % | 20 años |
| Banorte — Hipoteca Verde | 8.8 %+2.28 pts | 11.08 % | 13.2 % | 10 % | 20 años |
| Banorte — Hipoteca Fuerte | 8.8 %+2.35 pts | 11.15 % | 13.7 % | 10 % | 20 años |
| BBVA — Hipoteca Fija | 9.15 %+2.05 pts | 11.2 % | 13.7 % | 10 % | 20 años |
| Citibanamex — Hipoteca Perfiles | 9.05 %+2.70 pts | 11.75 % | 13.9 % | 10 % | 20 años |
| Scotiabank — Hipoteca Oportuno | No la anuncia | 13 % | 15.3 % | 10 % | 20 años |
| Santander — Hipoteca Pagos Fijos | No la anuncia | 13.25 % | 15.9 % | 10 % | 20 años |
| Scotiabank — Hipoteca Valora | 10.5 %+3.50 pts | 14 % | 16.3 % | 5 % | 20 años |
- Santander — Hipoteca Verde: la comisión por apertura del producto general (solo está confirmado el 0 % de Hipoteca Free) y hasta cuándo vale su CAT: publica la fecha de cálculo (4 de septiembre de 2026) pero no la de vigencia
- Scotiabank — Hipoteca Green: la comisión por apertura: su tarifario publica 0 %, 0.75 % y 1.25 % pero no se pudo asignar cada una a su esquema
- Banorte — Hipoteca Fuerte: el plazo máximo según la propia página de Banorte: los 20 años salen de la CONDUSEF
- Scotiabank — Hipoteca Valora: es el esquema con el enganche más bajo (5 %) y la tasa más alta: conviene contrastarlo en sucursal
La tasa que anuncian no es la que vas a pagar. La columna tachada es la que el banco publica en su página; la de al lado es la que le registra el comparador oficial de la CONDUSEF, que somete a todos a los mismos supuestos. No es una trampa: la tasa “desde” existe, pero es para el mejor perfil posible y con todos los productos del banco contratados. Para calcular tu mensualidad, usa la comparable.
No somos broker hipotecario ni cobramos por gestionar tu crédito. Esta tabla está para que compares antes de firmar: la diferencia entre el producto más barato y el más caro, en 20 años, son cientos de miles de pesos. Los productos no son idénticos entre sí, así que la columna de la tasa anunciada no compara manzana con manzana; la de la CONDUSEF sí.
¿QUIÉN CALIFICA?
- Compruebas ingresos: con recibos de nómina, o con estados de cuenta si eres independiente
- Tienes buen historial en el buró de crédito
- Tienes antigüedad laboral y el enganche que pida el banco
- No necesitas cotizar al IMSS ni al ISSSTE: es la vía para quien no tiene organismo
Requisitos
- Enganche del 10 % del valor de la casa en casi todos los productos (hay uno al 5 % y otro al 20 %)
- Que la mensualidad no rebase alrededor del 30 % de tu ingreso comprobable
- Avalúo de la casa, que ordena el banco
- Carta de aprobación vigente al llegar a la firma: si vence, hay que renovarla
QUÉ DOCUMENTOS TE VAN A PEDIR
Es la misma lista con la que trabajamos el expediente: 9 documentos del comprador. Tenerlos completos antes de empezar es lo que más acorta el trámite.
- INE vigente
- Acta de nacimiento
- CURP
- Constancia de situación fiscal (RFC)
- Comprobante de domicilio
- Recibos de nómina recientes
- Carta de aprobación del banco
- Avalúo
- Estado de cuenta bancario (CLABE)
Y al vendedor, estos
Si compras con nosotros, esto ya lo revisamos antes de publicar la casa. Qué revisamos en cada casa.
- INE vigente
- Acta de nacimiento
- CURP
- Constancia de situación fiscal (RFC)
- Escritura del inmueble
- Predial al corriente
- Recibo de agua al corriente
- Certificado de libertad de gravamen
- Estado de cuenta bancario (CLABE)
- Estado de cuenta del crédito vigente (saldo a liquidar)
- Carta de cancelación condicionada / instrucción de pago
PASO A PASO Y CUÁNTO TARDA
Cotiza en el comparador de la CONDUSEF antes de ir a ningún banco · 20 minutos
Es gratis, es oficial y pone a todos los productos bajo los mismos supuestos. Llegar al banco sabiendo su tasa comparable cambia por completo la conversación.
Precalifícate en dos o tres bancos · 1 a 2 semanas
Pide por escrito la tasa, el CAT, la comisión por apertura y la mensualidad. La diferencia entre el más barato y el más caro de esta tabla, en 20 años, se mide en cientos de miles de pesos.
Entrega el expediente y espera el dictamen · 2 a 4 semanas
Comprobantes de ingreso, identificación, comprobante de domicilio y autorización de buró. Aquí se decide tu monto real.
Avalúo de la casa · 1 a 2 semanas
Lo ordena el banco y lo pagas tú. Si el avalúo sale por debajo del precio, el banco presta menos.
Carta de aprobación y firma ante notario · 2 a 4 semanas
La carta tiene vigencia: si vence antes de la cita en notaría hay que renovarla con el banco. Es el atorón más común en esta ruta.
Este paso lo hacemos nosotros, sin costo para ti.
QUÉ MÁS VAS A PAGAR ADEMÁS DEL CRÉDITO
| Concepto | Cuánto | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Comisión por apertura | De 0 % a 1.5 % del monto, según el banco y la promoción | Comprador |
| Avalúo | Lo ordena el banco y lo paga el comprador | Comprador |
| Seguros de vida y de daños | Obligatorios; van dentro de tu mensualidad y ya están en el CAT | Comprador |
| Gastos notariales, impuesto de adquisición e inscripción | Los paga el comprador | Comprador |
QUÉ TE CONVIENE SI…
- Si no cotizas al IMSS ni al ISSSTE pero compruebas ingresos
- esta es tu vía, y lo que más te va a ahorrar es cotizar en tres bancos en vez de uno.
- Si cotizas al IMSS y ganas poco
- compara primero con el crédito Infonavit: su tasa baja con tu sueldo y la del banco no. Es casi seguro que te conviene el organismo.
- Si cotizas al IMSS pero la casa cuesta más de lo que te presta Infonavit
- mira Cofinavit, que suma los dos, o Apoyo Infonavit si no alcanzas puntuación.
- Si tienes poco enganche
- hay un esquema que pide 5 %, pero es el de la tasa más alta de la tabla. Haz la cuenta a 20 años antes de decidir: lo que ahorras hoy lo pagas multiplicado.
LOS ERRORES QUE MÁS CUESTAN
- Creer la tasa «desde» del anuncio. BBVA anuncia 9.15 % y calcula su propio CAT con 11.20 %, que es justo la que le registra la CONDUSEF. La diferencia en 20 años son cientos de miles de pesos.
- Comparar tasas sin comparar CAT. El CAT incluye comisiones y seguros; es lo único comparable entre bancos.
- Ir con un solo banco, casi siempre el de tu nómina. En esta tabla hay 3.5 puntos de diferencia entre el más barato y el más caro.
- Olvidar que la carta de aprobación vence, y llegar a la notaría con ella caducada.
- No contar con que el avalúo manda: si sale por debajo del precio que pactaste, el banco presta sobre el avalúo y la diferencia la pones tú.
- Si cotizas al IMSS, no comparar contra Infonavit primero: con sueldo bajo la tasa de Infonavit puede ser del 3.69 %, menos de un tercio de la de un banco.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Cuál es la tasa real de un crédito hipotecario en México?+
Los bancos anuncian «desde 8.80 %», pero en el comparador oficial de la CONDUSEF —que pone a todos bajo los mismos supuestos (una casa de $2,000,000, con 20 % de enganche y a 20 años)— las tasas van del 10.5 % al 14 % anual, con un CAT de 12.6 % a 16.3 %. La diferencia no es publicidad engañosa: la tasa «desde» existe, pero es para el mejor perfil posible y con todos los productos del banco contratados.
¿Cuánto enganche me piden los bancos?+
El 10 % del valor de la casa en casi todos los productos comparados. Hay un esquema que pide solo el 5 %, pero es el que cobra la tasa más alta de la tabla, y otro que pide el 20 %. Varios bancos anuncian financiar hasta el 95 %, aunque eso parece aplicar solo si vinculas Infonavit o Cofinavit.
¿Qué es el CAT y por qué debo mirarlo en vez de la tasa?+
El CAT es el Costo Anual Total: mete en un solo número la tasa, las comisiones y los seguros obligatorios. Por eso siempre es más alto que la tasa, y por eso es lo único que compara manzanas con manzanas. Dos bancos con la misma tasa pueden tener CAT muy distintos si uno te cobra comisión por apertura y el otro no.
¿Me conviene más el banco o el Infonavit?+
Si cotizas al IMSS y ganas poco, casi siempre el Infonavit: su tasa baja con tu sueldo y puede ser del 3.69 %, mientras que la del banco no baja de dos dígitos y depende de tu buró. El banco gana en velocidad, en monto si tu ingreso es alto, y es la única opción si no cotizas en ningún organismo. Si la casa cuesta más de lo que te presta el Infonavit, lo que se compara no es banco contra organismo, sino Cofinavit contra banco solo.
¿Por qué suben y bajan las tasas hipotecarias?+
Porque siguen a la tasa objetivo del Banco de México, que al 6 de agosto de 2026 estaba en 6.5 %. Cuando Banxico la mueve, los bancos mueven las suyas con algunos meses de retraso. Por eso una tasa hipotecaria publicada hace un año no sirve para nada, y por eso aquí cada cifra lleva su fecha.
DE DÓNDE SALEN ESTAS CIFRAS
CONDUSEF — Comparador oficial de crédito hipotecario (corrido con una casa de $2,000,000, con 20 % de enganche y a 20 años). Consultada el 22 de septiembre de 2026.
La tasa y el CAT de 11 productos hipotecarios con la MISMA metodología y los mismos supuestos, que es lo único que permite compararlos entre sí. La propia CONDUSEF advierte que su base de cálculo es de junio de 2026.
Banco de México — Anuncio de política monetaria del 6 de agosto de 2026. Consultada el 22 de septiembre de 2026.
La tasa objetivo vigente (6.5 %), que es la que mueve a todas las tasas hipotecarias.
Los propios bancos — Páginas oficiales de Banorte, BBVA, Citibanamex, HSBC, Santander y Scotiabank. Consultada el 22 de septiembre de 2026.
La tasa «desde» que cada banco anuncia y el CAT sin IVA que publica por obligación, con su fecha de vigencia. Sirven para enseñar la diferencia con la tasa comparable, no para calcular.
Lo que todavía no confirmamos
Lo decimos en vez de rellenarlo: si un dato no lo leímos en la fuente oficial, no lo publicamos como si lo supiéramos.
- La CONDUSEF advierte que su base de cálculo es de junio de 2026, así que va un trimestre por detrás de lo que publican hoy los bancos.
- Si el CAT del comparador de la CONDUSEF es con o sin IVA: su página no lo declara. Los CAT que publican los bancos sí dicen que son sin IVA.
- La comisión por apertura de Scotiabank y la del producto general de Santander.
- El plazo máximo de Banorte según su propia página: los 20 años salen de la CONDUSEF.
- Por qué algunos bancos anuncian financiar el 95 % y la CONDUSEF les registra 10 % de enganche mínimo. Probablemente el 95 % solo aplica vinculando Infonavit, pero ninguna fuente lo dice de forma tajante.
- Los productos no son idénticos entre sí (Hipoteca Fija, Hipoteca Fuerte, Hipoteca Full…), así que la columna de tasa anunciada no compara manzana con manzana. La de la CONDUSEF sí.
Datos verificados el 22 de septiembre de 2026. Los trámites ante Infonavit, Fovissste e ISSSTE son gratuitos: nadie te debe cobrar por precalificarte ni por gestionarlos.
COMPÁRALO CON
- Crédito Infonavit
El crédito de quien cotiza al IMSS. Tasa fija según tu sueldo, hasta 30 años y sin enganche obligatorio.
Te presta hasta Hasta $2,935,002.35 · De 3.69 % a 10.45 % anual, fija todo el crédito
- Cofinavit
Suma tu crédito Infonavit con uno del banco para alcanzar una casa más cara. Tiene su versión para quien gana poco en nómina.
Te presta hasta Hasta $1,159,023 de Infonavit, más lo que te preste el banco · 10.45 % anual fija, igual para todos los niveles salariales
- Apoyo Infonavit
El crédito lo da el banco; tu ahorro del Infonavit sirve de garantía si te quedas sin empleo. No consume tu derecho a crédito.
Te presta hasta Lo define el banco: Infonavit no pone dinero ni tope · La del banco o la Sofol que elijas
¿Y AHORA QUÉ SIGUE?
Lo siguiente es ver casas que de verdad te alcancen y que estén en regla. Eso lo revisamos nosotros antes de publicarlas, y no te cobramos por asesorarte ni por gestionar tu trámite.